PRMC: La relevancia de las zonas de extensión urbana

Para antes del término del actual Gobierno se espera que finalice el proceso de elaboración del nuevo Plan Regulador Metropolitano de Concepción (PRMC). Esto, de acuerdo a la intención anunciada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo en la región del Biobío.

Actualmente, equipos de esa cartera y del Gobierno Regional trabajan en el diseño de la Imagen Objetivo (IO) de ese instrumento, es decir, en la visión general de la planificación a futuro que se quiere imprimir al territorio.

Para analizar este contexto, es conveniente tener presente el ámbito de competencia del PRMC. Esta herramienta de planificación espera dar las directrices de cómo se puede usar y desarrollar el suelo en 12 comunas de la Provincia de Concepción, incluida hasta el momento Florida. A este instrumento le corresponde dividir al territorio a planificar en dos grandes áreas: el área urbana intercomunal y el área rural.

En el ámbito urbano, entre otras consideraciones, esta herramienta debe definir las vías expresas y troncales; los territorios destinados a parques; el uso de suelos para áreas verdes; las zonas de riesgos; fijar las densidades de los planes reguladores comunales; reconocer las áreas de protección de recursos de valor natural y cultural y definir los límites de extensión urbana, diferenciándola del área rural.

Este último aspecto es un elemento estratégico en la formulación de un plan regulador metropolitano. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) es clara en su definición: “Determina la superficie máxima destinada al crecimiento urbano proyectado por el plan regulador intercomunal” y a su vez, también por definición, esta área es “la superficie del territorio ubicada al interior del límite urbano, destinada al crecimiento urbano proyectado por el plan regulador intercomunal”.

Es decir, el PRMC está obligado a realizar una proyección del crecimiento urbano y, en función de ella definir, tanto sus “áreas de extensión”, como el “límite de extensión urbana” que tendrá el territorio.

En este sentido, creemos que en el diagnóstico territorial que se realice para la actual construcción de la Imagen Objetivo es necesario considerar los resultados del estudio demográfico que se elabore y sus proyecciones de crecimiento, las que deben traducirse en dimensionar las superficies de oferta de suelo requeridas a nivel metropolitano para responder a las necesidades de vivienda, de déficit habitacional, de localización de equipamiento, de actividades productivas y de áreas verdes, entre otros factores.

Lo anterior, considerando las particularidades de cada comuna y generando una disponibilidad de suelo de extensión que no distorsione los precios al provocar una escasez artificial de terreno. Así, se corregirían los actuales desequilibrios, que han llevado a la concentración del crecimiento urbano hacia el sur del rio Biobío, con todas las consecuencias en movilidad y congestión vehicular que conocemos.

Finalmente, la legislación vigente determina que los instrumentos de planificación deben actualizarse periódicamente cada diez años. La Ley General de Urbanismo y Construcciones fija un procedimiento para revisar el grado de asertividad reglamentaria y adecuarlo a través de procesos que van desde una actualización integral, a una modificación o enmiendas.

Dadas todas estas características, sin duda, esperamos que las autoridades puedan monitorear el nuevo instrumento y examinar la necesidad de que éstos se adecuen a la realidad urbana de cada territorio.